“La rinuncia alla possibilità di acquisto delle Proprietà Italcementi, nel momento in cui si sbandiera la necessità di riordinare e rendere più bella e vivibile la città, appare a dir poco singolare. Lo è ancor di più se si pensa che la rinuncia è avvenuta a pochi giorni dalla scadenza della presentazione dei Programmi Integrati di Intervento. L’Amministrazione poteva tener fede al contratto d’acquisto e nella valorizzazione delle aree poterne ricavare risorse ed immobili tali da soddisfare le emergenze in atto. Appare singolare che il Sindaco annunci una variante di Piano Regolatore che prevede l’aumento dell’indice fondiario e non solleciti il ricorso allo strumento dei Programmi Integrati che, per interventi di questo tipo, sono perfettamente calzanti allo spirito del bando , ma soprattutto al criterio fondamentale della legge di riferimento ( legge 17/02/1992 n. 179 ) e le sue successive integrazioni e modificazioni. Perché invece della variante di P.R.G. che, per equità ed omogeneità, andrebbe proposta non solo per le aree dell’Italcementi ma anche per tutta la zona 2 (quella che comunemente viene indicata come Nuovo Paese), visto che si deve limitare l’intervento alla proprietà Italcementi, non si ricorre al P.I.I.? il programma integrato costringerebbe la proprietà, in primo luogo, a concordare le linee guida dell’intervento e poi ,comunque , al Comune andrebbero cedute (così come recita il bando): opere di urbanizzazione primaria, opere di urbanizzazione secondaria e/o opere di edilizia sociale, servizi unità immobiliare ad uso residenziale e servizi (minimo l’8%) del volume previsto per l’edilizia privata, quale entità vincolante e obbligatorio, nei nuovi complessi residenziali da insediarsi su aree esterne al PRG e sue varianti non meno del 25% della volumetria (cassata abitativa) insediata, dovrà essere destinata all’edilizia residenziale pubblica (ERP). Di tale volumetria non meno del 10% dovrà essere ceduta al Comune. Appare chiaro che un’impostazione di questo tipo è molto più onerosa rispetto all’attuazione di quanto previsto da qualsiasi attuazione del Piano Regolatore che per i permessi a costruire richiede la corresponsione degli oneri concessori ed il costo di costruzione,quindi, nulla a che vedere con gli obblighi derivanti dal Programma Integrato, senza dimenticare la certezza dei tempi di intervento e la contemporaneità delle realizzazioni pubbliche e private, visto che l’utilizzo del Programma Integrato consente all’Ente Pubblico di indirizzare le scelte secondo le esigenze atte al riequilibrio delle dotazioni di aree servizi ed immobili di uso pubblico. Si tratta di una contropartita in opere pubbliche ed un patrimonio immobiliare da destinare a scopi sociali per diversi milioni di Euro. Il Comune avrebbe speso 22 milioni di euro per 14 ettari dei quali 8 circa dell’area dello stabilimento e poteva trasferirli dopo una pianificazione meno invasiva e pesante (indici pari a 2mc/mq), rispetto alle proposte anticipate dal Sindaco (580000 mc pari ad un indice fondiario di oltre 5mc/mq), anche applicando un indice pari a quello della zona di PRG limitrofa (2 mc/mq). C’era possibilità di valorizzare e quindi trarne vantaggio economico o in opere! di seguito si riporta uno schema di calcolo esplicativo di quanto esposto: 8 ha x 2 (indice fabbricazione)=160000mc =Volume realizzabile. Il volume realizzabile potrebbe essere riservato al 50% per edilizia privata così da avere un introito pari ad €.28.000.000 derivante dalla cessione del volume residenziale a 350€/mc. L’altro 50% andrebbe riservato per edilizia pubblica realizzando così un ritorno sociale di valore inestimabile, stante la drammatica esigenza abitativa. Per questa porzione di volume resta comunque la possibilità di introitare per le casse comunali gli oneri. Sicuramente così facendo non incapperemo nelle ire della Gabanelli che a “Report”, analizzando operazioni del genere, ne ha messo in evidenza tutti i limiti pianificatori. Facendo leva su tutta una serie di studi ed interventi di noti urbanisti ha messo in risalto le conseguenze sul tessuto urbano, sociale ed economico di questi interventi fuori scala, compresa la necessità di posizionare fuori dal perimetro cittadino le grandi strutture di vendita qualora ce ne fosse bisogno.