MILANO (ITALPRESS) – In un contesto di alta volatilità geopolitica e finanziaria, l’immobiliare torna al centro delle strategie degli investitori istituzionali. E’ quanto emerge dall’intervista rilasciata da Andrea Suriano ed Enrico Imbraguglio, senior partner italiani di Optimum Asset Management, a Claudio Brachino per il magazine televisivo Italpress Economy.
Il punto di partenza è lo scenario globale, segnato da guerre, tensioni energetiche e rialzi dei tassi. Per Suriano, General Counsel del Fondo Optimum Asset Management, la risposta strategica è chiara: “Riteniamo che ci debba essere un re-focus abbastanza importante dagli investimenti in titoli liquidi a quelli in real asset, infrastruttura e attività produttiva”, afferma il manager. Il target privilegiato sono fondi pensione, fondazioni e assicurazioni del ramo vita, chiamati a “ripensare la politica di investimento a medio lungo termine e riposizionarsi su queste asset class che sono per natura sicuramente più conservative”. “Siamo focalizzati su due mercati di riferimento: il Nord America e l’Europa, in particolare la Germania”, spiega Suriano.
Imbraguglio, Chief Commercial Officer del Fondo Optimum Asset Management, inquadra l’immobiliare nella più ampia categoria dei real asset, sottolineandone la resilienza strutturale rispetto ai mercati finanziari tradizionali. “Essendo un bene reale è tangibile, è meno soggetto alla volatilità che normalmente influenza i mercati liquidi”, osserva. Ma “questo non rende il mattone un bene rifugio così come l’abbiamo definito e conosciuto in passato, ma un rifugio nuovo, nel senso che premia chi è in grado di selezionare, riposizionare, rivalorizzare”.
Un ruolo crescente, in questo processo, è quello delle politiche ESG – ambiente, sociale e governance – che nell’immobiliare si traducono concretamente in efficienza energetica e riqualificazione del patrimonio edilizio. “Sono dei temi di enorme attualità”, sottolinea Imbraguglio, che vede nell’ESG non solo un obbligo regolamentare ma uno strumento operativo di creazione del valore.
La città su cui Optimum concentra maggiore attenzione è Berlino, indicata come mercato in fase di svolta dopo un lungo ciclo correttivo iniziato nel 2023. “Il 2026 secondo noi è un anno di svolta”, afferma Suriano, che cita fondamentali strutturalmente solidi: crescita demografica, domanda abitativa in aumento e offerta ancora insufficiente. Il dato più emblematico è il tasso di sfitto: appena lo 0,3% in una città di oltre tre milioni di abitanti, con una crescita annua della popolazione compresa tra 20.000 e 40.000 unità. A questo si aggiunge una caratteristica culturale e normativa peculiare della Germania: circa l’80% dei berlinesi vive in affitto, in un sistema dove i contratti sono tendenzialmente a vita e la protezione dell’inquilino è molto forte. “La proprietà privata della casa non è mai stata incentivata”, spiega Imbraguglio. “C’è una forte protezione dell’inquilino: i contratti di affitto in Germania sono a vita”.
I dati del mercato confermano il cambio di passo. Suriano illustra le cifre del 2026: “Quest’anno abbiamo avuto un controvalore di 6,9 miliardi di operazioni su Berlino, con circa 312 operazioni effettuate e 214 costruzioni o piani di urbanizzazione in fase di implementazione”. Il dato più significativo riguarda l’origine dei capitali: “Il 42% di questi 6,9 miliardi, quindi oltre 3 miliardi di euro, sono caratterizzati da investimenti non tedeschi, ossia investimenti esteri, come ad esempio capitali italiani o europei che entrano in Germania e più nel dettaglio a Berlino”.
Sul fronte dei prezzi, Imbraguglio ricorda come il mercato tedesco abbia subito una correzione significativa negli anni 2022-2024, scontando il rialzo dei tassi dopo un decennio di denaro a costo zero. Oggi però i prezzi di ingresso sono tornati competitivi: “Il prezzo medio delle case a Berlino, anche in centro, è di 3.000-3.500 euro al metro quadro”, un livello che appare particolarmente attraente.
Imbraguglio indica anche il gap strutturale tra domanda e offerta come motore della resilienza del mercato. “Il mercato difficilmente crollerà perchè comunque ci sono degli elementi talmente forti che sono resilienti rispetto alle dinamiche di mercato che potrebbero influenzare negativamente i prezzi”.
Ottimismo sì, ma con gli occhi aperti. Suriano elenca i principali fattori di rischio: l’accesso al credito ancora selettivo da parte delle banche locali, la volatilità dei costi di costruzione legata alle materie prime, e la variabile regolatoria. In passato, il tentativo di introdurre un tetto agli affitti – poi bocciato dalla Corte Costituzionale tedesca nel 2021 – aveva generato incertezza. Oggi il quadro politico appare più stabile: “La situazione politica è più stabile, in particolare nella città di Berlino”.
Lo sguardo di Optimum non si ferma alla capitale. Imbraguglio individua un intero corridoio di opportunità nel nord della Germania: “Penso a Dresda, che è diventato un centro importante delle nanotecnologie, a Lipsia che è uno snodo industriale moderno, e ad Amburgo, che grazie al porto è il più importante scalo commerciale del Nord Europa”. Tutte realtà che condividono con Berlino la solidità dei fondamentali e interessanti punti di ingresso per gli investitori.
Su una possibile svolta positiva per il mercato immobiliare europeo, secondo Imbraguglio “le premesse ci sono, il contesto per il momento è positivo”, sta tornando la liquidità e gli investimenti hanno una logica più di medio-lungo periodo che speculativa.
Optimum Asset Management, nato nel 2009, gestisce circa 2 miliardi, con una clientela istituzionale composta prevalentemente da fondi pensione, assicurazioni e fondazioni. Le nuove strategie guardano anche al settore degli uffici, in particolare nel Regno Unito e all’hospitality, in collaborazione con brand internazionali del settore alberghiero.

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